Laufzeitbegrenzung der Modernisierungsumlage

Kuki · 11. Dezember 2018 um 14:45

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Inhaltliche Diskussion erwünscht?: Ja
Eine Initiative von: Kuki
Bearbeitungsstatus: Idee
Redaktionsschluss: offen

Einleitung

Angeregt durch folgende Information aus dem Radio:

„In Norwegen werden die Baukosten für Straßen, Brücken und Tunnel durch Mauterhebung bezahlt. Jedes neue Bauprojekt führt zu mindestens einer neuen Mautstation. Sobald die Baukosten durch die Mauterhebung eingenommen sind, wird die Mautstation wieder abgebaut“

und frustriert durch die Tatsache, dass ich als jahrzehntelanger Mieter von Mietwohnungen immer nur zum Zusehen verdammt bin wie Mieten allerorts, vor allem aber in Großstädten, in immer höhere Sphären getrieben werden,
habe ich mir eine Frage in mein Bewußtsein zurückgeholt, die mir schon so lange auf der Seele brennt wie ich das erste Mal in den „Genuss“ einer Wohnungsmodernisierung und der damit verbundenen Modernisierungsumlage gekommen bin:

Warum muß ich als Mieter eine Modernisierungsumlage auch dann weiter zahlen, wenn die für die Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten abgetragen bzw. beglichen sind?
Wo liegt da der Sinn, außer demjenigen, dass dadurch Mieten explodieren und die Rendite für Vermieter steigt?

Problembeschreibung

Die Modernisierungsumlage wurde 1974 mit dem damaligen Miethöhegesetz eingeführt. Sie sollte den Eigentümern Anreize geben, ihren Wohnungsbestand zu verbessern. Damals hatten in der Bundesrepublik noch etwa elf Millionen Wohnungen keine Sammelheizung und drei Millionen kein Bad. Und die Zinsen waren hoch.
Im Jahr 2001 wurde die Umlage ins Bürgerliche Gesetzbuch (§ 559) aufgenommen. Vor allem in den neuen Bundesländern bestehe noch ein hoher Investitions- und Modernisierungsbedarf, hieß es damals zur Begründung - ein Anreiz für Eigentümer sei weiterhin erforderlich.

Diese Regelung ist nicht mehr zeitgemäß. In den Großstädten explodieren die Mieten; Menschen mit ganz normalen Einkommen befürchten, sich künftig das Leben dort nicht mehr leisten zu können.

Zwar gibt es politische Ansätze die Modernisierungsumlage auf acht Prozent zu senken. Das erscheint mir aber nur wie ein Tropfen auf den heissen Stein. Weiter explodierende Mieten werden so nicht verhindert.

Forderungen

Es gilt das Prinzip der „zeitlich unbegrenzten“ Modernisierungsumlage in Frage zu stellen und umzustellen auf eine zeitlich begrenzte Modernisierungsumlage, die solange auf Mieter umgelegt werden darf bis die für die Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten abgetragen bzw. beglichen sind. Bei den derzeit 11% der für eine Wohnung aufgewendeten Kosten wären das ca. 9 Jahre. Danach würde die Miethöhe um den entsprechenden Betrag wieder sinken. Diese Miethöhenrückführung würde sich auch in den
Mietenspiegeln auswirken. Ein exponentielles Wachstum würde gestoppt.

Ein Anreiz für Vermieter, in Modernisierung zu investieren bliebe dennoch erhalten. Denn es werden ja mit der Modernisierung bleibende substanzielle Werte geschaffen, d. h. der Wert der Immobilie erhöht sich duch eine Modernisierung entsprechend. Zudem sind Modernisierungsmaßnahmen steuerlich anrechenbar (siehe Quelle unten).
Die Möglichkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bliebe weiterhin möglich.

Quellen

Mein eigenes Erleben als Mieter

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

https://www.promietrecht.de/Umfragen/Modernisierung-zahlt-der-Mieter-Modernisierungsumlage-sinnvoll-E2202.htm

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raba · 11. Dezember 2018 um 16:16

Wenn ich als Mieter den Wert der von mir genutzten Wohnung erhöht habe , darf der Vermieter mir diese Wertsteigerung nicht durch Mietsteigerung berechnen . Das wäre m.M.n. dadurch gegeben , dass ich meinen Teil an der Modernisierung bereits bezahlt habe .

Renaldo · 11. Dezember 2018 um 17:39

Ich war letztens auf einen Hearing in meiner Stadt, da ging es um Gestaltungsmöglichkeiten im kommunalen Wohnungsbau. Unter anderen wurde da der Mietpreisspiegel vorgestellt. Wollte noch etwas zum Hearing schreiben, hier aber schon mal vorab zum Mietpreisspiegel:

a) Nicht jede Stadt hat einen Mietpreisspiegel erstellt, je kleiner der Ort desto unwahrscheinlicher (bei 100.000 Einwohner-Städten etwa die Hälfte).

b) Wie bei der Vergleichsmiete auch, wird der günstige Wohnraum meist nicht mitaufgenommen, da er entweder gefördert ist oder dessen Mietverträge mehr als 4 Jahre alt sind.

c) Das heißt der Wert ist immer höher, als er in Wirklichkeit ist. Es ist also kein richtiger Vergleichswert…

d) Der Mietpreisspiegel ist in Städten mit viel Altbestand nicht sinnvoll. Man muss sich also die Struktur der Wohnungen anschauen… Deswegen kann der Verweis darauf auch schnell nach hinten losgehen…

WUte · 11. Dezember 2018 um 18:22

ja, kann die Vermieter*in. Dafür muß dann aber natürlich die höhere Miete auch wieder versteuert werden. Und wenn die Kosten „abgeschrieben“ sind, dann bleibt es bei der höheren Einkommensversteuerung aus Miete. Nur dauert die Abschreibung oft viel länger an, als die Mieterhöhung braucht, um die Kosten einzuspielen, denn Substanzverbesserungen werden meist wie nachträgiche Anschaffungsosten behandelt und auf mind 20 Jahre steuerlich umgelegt.

Die Erhöhung hat ja auch nur rechnerisch mit den Kosten zu tun, sonst wäre es ja eine Verbesserung , die der Mieter*nquasi abkauft. Geschuldet ist die höhere Miete für die dauerhafte Verbesserung, nicht als Kostenausgleich.

raba · 12. Dezember 2018 um 06:18

Warum sollte es nicht umsetzbar sein ? Kannst Du das ein bisschen begründen ?
Ich kann mir das sogar recht gut vorstellen , denn aktuelle Politiker/innen haben ja bereits erkannt , dass sie den exorbitanten Mietsteigerungen Einhalt gebieten muss , da sonst gewachsene urbane Strukturen unwiederbringlich zerstört werden . Und schon heutige Gesetzgebung (zwar unzureichend) gehen bereits in diese Richtung ; z.B. Mietspiegel/Vergleichsmieten , Mietpreisbremse , Begrenzung der Mietsteigerung aus Modernisierungskosten von 11 auf 8 % .
Da man jedoch die privaten Investitionen nicht abwürgen will und darf , ist es sogar naheliegend , das „Problem“ in die Zukunft zu verschieben ; ist doch beliebtes Mittel der Politik . Der Staat oder die Kommunen werden das Problem des fehlenden bezahlbaren Wohnraums in absehbarer Zeit nicht lösen können und Luxussanierungen bergen sehr viel sozialen und damit politischen Sprengstoff . Ich bin davon überzeugt , dass nur ein Bündel von Maßnahmen helfen kann , wie weitere Steuervergünstigungen , Verschärfung der Mietpreisbremse und eben eine zeitliche und/oder nominelle Begrenzung der Modernisierungsumlage .

Kuki · 12. Dezember 2018 um 08:09

Zeit mich mal eurer Beiträge (Danke dafür) anzunehmen.

Was ich im Wesentlichen herauslese ist, dass sich daran aufgehangen wird, ob es sich bei der sogenannten Modernisierungsumlage um eine Umlage im Sinne des Wortes - Kosten werden auf die Mieter umgelegt/verteilt - oder um einen Wertverbesserungszuschlag handeln soll. Praktiziert wird das Letztere. Ist auch klar, warum. Weil die Lobbyisten der Immobilienwirtschaft sich durchgesetzt haben werden. Es stellt die nachvollziehbare Interpretation aus Vermietersicht dar. Komisch finde ich nur, dass im Gesetz das Ganze als „Umlage“ bezeichnet wird. Juristisches Wischiwaschi?

Wenn ich mich aus meinem eigenen Erleben recht erinnere, hieß es früher tatsächlich mal „Wohnwertverbesserungszuschlag“; fakt ist aber, dass es so nicht im Gesetz steht, auch nicht im 2001 außer Kraft gesetzten Miethöhegesetz (§ 3). Es wird als Umlage bezeichnet. Eine Umlage hat dann zu enden, wenn die Kosten umgelegt sind. Punkt.

Nun ich bin zum Glück kein Jurist. Deshalb meine ich, dass mich die Diskussion über die Bedeutung von Begrifflichkeiten nicht weiterbringt. Ich möchte im Auge behalten, ob es möglich ist, ein Instrument zu finden, dass es ermöglicht, Mietsteigerungen im Rahmen zu halten, nichts anderes. Und wenn es ein Instrument gibt, dass dies nicht tut, sondern dazu führt, dass immer öfter Wohnungen luxusmodernisiert worden sind und werden - weil man ja beträchtliche Mietsteigerungen daduch erzielen kann, dann läuft da einfach etwas falsch.

Sicher gibt es viele Stellhebel. Einen habe ich mir herausgegriffen und im Sinne des Wortes „Umlage“ gedeutet. Leider kann ich keinen Feldversuch starten, um zu schauen, was passiert, wenn Modernisierungsumlagen zeitlich begrenzt bleiben. Wird dann garnicht mehr modernisiert? Oder eher das Gegenteil? Oder wird das Ganze dann endlich mal „maßvoll“ sein im Sinne beider Beteiligten (Mieter und Vermieter)?

Wie so oft findet hier der gute Wille, an so mancher Verbesserung unserer gesellschaftlichen Mißstände (aus Vermietersicht gibt es die sicher nicht) mitzuwirken, ein jähes Ende. Ich müßte Jurist, Betriebswirt, Volkswirtschaftler usw. in Einem sein, oder über eine Anzahl dieser Köpfe verfügen (am besten gleich doppelt, denn Ausgewogenheit findet sich eher selten), um tatsächlich zu einer möglichen halbwegs sicher vertretbaren Lösung zu kommen. Tue ich aber nicht.

Und deshalb steht ja auch „Idee zur Initiative“ hinter dem Thema. Mehr ist es nicht. Und mehr wird es auch nicht (ich bin mir da ziemlich sicher).

Kuki · 12. Dezember 2018 um 16:42

Wie kommst Du denn zu dieser Annahme?

Sie erhalten schließlich am Ende der „Laufzeit“ eine durch ihre Mieter finanzierte modernisierte Wohnung. Zudem konnten sie die Kosten der Modernisierung noch steuerlich geltend machen. Und außerdem steht es ihnen frei, bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Mietspiegel die Miete zu erhöhen.

Noch nicht Anreiz genug? Dann lassen wir alles beim alten und legen am besten noch was drauf.

Kuki · 12. Dezember 2018 um 19:54

Diese Unterteilung gibt es schon:
Instandhaltungskosten, also Kosten, die den Ist-Zustand des Hauses erhalten, sind keine Modernisierungskosten und dürfen auch bei der Modernisierung nicht angerechnet werden.
Deswegen heißt die Umlage (die keine Umlage ist) ja auch Modernisierungsumlage und nicht Modernisierungs- und Instandhaltungsumlage.

Ralf · 12. Dezember 2018 um 23:15

Weshalb sollte das nicht machbar sein? Die Einzigen, die etwas dagegen haben dürften, wären die Vermieter. Allen voran die großen Gesellschaften.
Vielmehr stellt sich mir die Frage, wenn ich diese Wertsteigerung bezahlt habe, was passiert, wenn ich nach 9 Jahren ausziehe? Gilt dann, ich habe zum Mietbeginn den Mietzins akzeptiert? Oder bekomme ich eine Entschädigung? Wenn nicht, muss für den Nachmieter der Mietzins auf jeden Fall wieder auf das Vormodernisierungsniveau gesenkt werden. Akzeptabel wäre ja noch eine Inflationsbereinigte Erhöhung.
Auch muss über den Begriff Wertsteigerung noch gesprochen werden. Eine Wohnung mit Außentoilette, die eine Innentoilette bekommt erhöht den Wohnkomfort absolut. Aber wenn die Keramikschüssel durch eine goldene ersetzt wird, dann mag das zwar eine Wertsteigerung sein, allerdings keine, die den Wohnkomfort auch nur um einen Deut verbessert. Die wäre, meines Erachtens nach nicht anzusetzen.
Wenn ich in einer Wohnung mit Doppelverglasung wohne und 2 Jahre später wird daneben eine Autobahn gebaut, so dass eine 3-fach Verglasung nötig wird, dann habe ich als Mieter bestenfalls das Vorniveau erreicht, aber doch keine Steigerung meines Wohnkomforts. Wer ist dann für die Kosten verantwortlich? Der Mieter? Der Vermieter? Die Kommune? Der Bund?
Kurz: Es geht nicht um die Wertsteigerung der Immobilie, sondern um die Steigerung des Wohnkomforts. Alle Maßnahmen, die keine signifikante Verbesserung für den Mieter bringen, können nicht angerechnet werden. Da darf, egal ob goldene Schüssel oder nicht, nur ein noch zu bestimmender Höchstmietzins berechnet werden.
Der absolute Hammer wäre natürlich, wenn Grunderwerbskosten ebenfalls nur bis zu einen noch zu bestimmenden Höchstsatz berechnet werden dürfen. Dann kann eben nicht mehr mit den Grundstückspreisen spekuliert werden. Egal, ob das Bauland in München knapp ist oder nicht…

Kuki · 13. Dezember 2018 um 09:34

Gut gefragt!
Wenn ich nach 9 Jahren ausziehe, komme ich dummerweise nicht selbst in den Genuss der Miethöhenrückführung auf voriges Niveau, dafür dann mein Nachmieter. Entschädigung? Nein, warum auch? Es ist ja immernoch ein Nutzungsentgelt, das gezahlt wird und so soll es auch bleiben. Außerdem soll ja der Vermieter nicht geschröpft werden. Aber der Mieter eben auch nicht auf Dauer.

Sehe ich auch so.

Nun, eine Wertsteigerung (seines Hauses) ist es ja nur für den Vermieter; für den Mieter ist es eine Verbesserung des Wohnkomforts, genannt auch Wohnwertverbesserung.

Ganz genau. Ich denke auch für die Kosten einer Modernisierung sollten nur „Standard-Kosten“ angesetzt werden dürfen, und nicht „Luxus-Kosten“.

Dafür sollte es dann Zuschüsse geben. Diese müssen sowieso von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Das hab ich jetzt nicht so ganz verstanden …

Ralf · 14. Dezember 2018 um 11:51

was genau hast Du nicht verstanden?
Meine Gedankengang war folgender:

Die Erwerbskosten für einen qm Bauland sind, je nach Region unterschiedlich.
Wenn Ackerland zu Bauerwartungsland und von da zu Bauland deklariert wird, steigen die qm Preise (je nach Region) noch einmal exorbitant an.
Gerade in Ballungsräumen muss man nur ein wenig warten, schon steigen da die Grundstückspreise und man kann reich werden, ohne etwas dafür geleistet zu haben.

Bei 1. wirkt das Prinzip von Angebot ind Nachfrage. Bei allen ist aber gleich, der Spekulation werden Tür und Tor geöffnet.
Natürlich kann man jeden Preis verlangen, wenn jemand bereit ist, den auch zu zahlen. Wenn ich als Gesetzgeber aber sage, was du zahlst, ist mir egal, steuerlich absetzen kannst du aber höchtens Betrag X, als Grundstückswert ebenfalls nur diesen Betrag ansetzen und falls du das Grundstück irgendwie kommerziell vermarkten willst (also drauf bauen und vermieten), dann darf zur Berechnung des Mietzinses ebenfalls nur dieser Höchstsatz verwendet werden.
Ich denke, das könnte die leidigen Spekulationen vielleicht nicht verhindern aber hoffentlich etwas eindämmen.
Oder aber… um der Schwarzgeldzahlung entgegenzuwirken, der volle Kaufpreis ist zwar steuerlich ansetzbar (über Betrag X jedoch nur zu 80% oder so), aber der Verkäufer wird für alles über den Betrag X hinausgehende mit einem Steuersatz von 95% belegt, so dass er nicht wirklich viel davon hat. Und da der Käufer ja gern seine Kosten absetzen will, bleiben überhöhte Preise wahrscheinlich nicht im Dunkeln…
Über kurz oder lang würden sich die Preise auf diesem Niveau einpendeln…
Für Betrag X gilt, er ist für alle Regionen einheitlich.

Kuki · 14. Dezember 2018 um 13:59

Okay, ich verstehe Deinen Gedankengang.

Das ist und wäre auf jeden Fall ein ganz eigenes wichtiges Thema: Boden, Bodenspekulatius und wie umgehen damit (eindämmen).
Ist aber hier erstmal offtopic.

Kuki · 15. Dezember 2018 um 16:41

Gerade gehört und für Interessierte zum Nachhören

„München, Düsseldorf, Berlin: In manchen Großstädten können sich inzwischen auch Menschen mit mittlerem Einkommen keine Wohnung mehr leisten. Die Politik hat zwar in den vergangenen Monaten auf das Problem reagiert, die Mietpreisbremse verschärft, die Modernisierungsumlage gesenkt. Doch reicht das aus? Gebietet ein Grundrecht auf Wohnen – in manchen Landesverfassungen verankert – nicht radikalere Maßnahmen? Zum Beispiel Enteignungen?“

Zum Thema „Enteignen“ (find ich super!) noch dieser Link:

https://www.dwenteignen.de/

Und dazu auch dieser Artikel. Mir wird gerade bewußt, wie wenig man mitbekommt. Umso besser, wenn man vernetzt ist.

Kuki · 1. Februar 2019 um 11:20

Gestern auf ZDF info und in der Mediathek:

"Ein Beispiel für die Misere auf dem Wohnungsmarkt gibt ein Haus in der Lützowstraße in Berlin-Tiergarten. Für die Mieter dort spielt sich seit Weihnachten 2016 ein Drama ab, denn sie sollen raus aus ihren Wohnungen.

In dem Gebäudekomplex mit knapp 100 Wohnungen leben Menschen mit kleinem Einkommen - Rentner, Familien, Bezieher von Hartz IV oder Grundsicherung. Manche schon seit 40 Jahren. Gekauft hat das Gebäude eine Investmentgesellschaft, die die einstmals vom Staat geförderten Wohnungen modernisieren und in Eigentum umwandeln will. Sie verspricht ihren Anlegern Renditen bis zu 18 Prozent - jährlich. „Leben heißt Veränderung“, schreibt die Hausverwaltung dazu an die Altmieter und kündigt schon einmal Mieterhöhungen von über 70 Prozent an. Die Modernisierungsumlage macht es möglich."
(Hervorhebung von mir)

Kuki · 13. Februar 2019 um 07:27

Gestern auf RBB und dort in der Mediathek bzw bei ARD:

Interessant fürs Thema wird es ab Minute 35 bis Minute 39, wo der Vertreter von Deutsche Wohnen eine Antwort gibt auf die Frage: Warum sollen Mieter für eine Modernisierung unbegrenzt zahlen?
Sinngemäß: Wir als Immobilienwirtschaft machen ja nicht die Gesetze, sondern befolgen sie ja nur. Ein Ende des Modernisierungszuschlags ist da im Moment nicht vorgesehen.

Kuki · 4. März 2019 um 06:38

Da wir gerade andernorts über die Aberkennung der Gemeinnützigkeit von attac diskutieren, sei hier mal erwähnt, dass es bis 1990 auch eine Wohnungsgemeinnützigkeit gab. Diese wurde unter der Regierung von „Birne“ Kohl abgeschafft.

Neuerdings wird allerdings von progressiven Kräften für eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit plädiert (Wohnungsgemeinnützigkeit 2.0).
Eine Studie dazu von kann man hier in Kurzfassung nachlesen.
Oder auch einen Kommentar dazu aus dem Tagesspiegel.

Kuki · 5. April 2019 um 07:03

Wohnungsmarkt in Berlin: Ein Volksbegehren für Enteignung (Dlf)

Zitat daraus:
„Im Prinzip finde ich Eigentum keine verkehrte Sache. Aber die Art und Weise, wie mit Eigentum umgegangen wird in der Praxis, führt zu Problemen, die demokratische Lebensverhältnisse am Ende verunmöglichen.“

WUte · 5. April 2019 um 07:41

@anon91073810 ich bin immer wieder überrascht, wie einfach die Welt doch sein kann. Vermietest du?

auf Mieterträge werden Steuern fällig
aus Mieterträgen müssen zuerst mal Reparaturen und Sanierungen gezahlt werden,denn dazu bin ich nach dem Mietvertrag verpflichtet.
aus Mieterträgen müssen ggf. auch noch Tilgungen erbracht werden, diese Beiträge kann ich nicht steuerlich geltend machen
Es ist deshalb nicht so einfach, etwas zurück zu legen, um von Zeit zu Zeit zu modernisieren.
Gemietet wird der Zustand, wie er ist. Keine Mieterinnen haben das Recht auf Modernisierung (es sei denn gesetzliche Regelungen führen zwangsläufig dazu- z.B.Nachtspeicherheizungen).
Jetzt investiere ich trotzdem, z.B. in Dämmung, damit erhält die Immobilie einen höheren Wert, es steigt aber auch der Nutzwert der Wohnung. Ist da nicht auch eine Mieterhöhung gerechtfertigt?
Es kommt auf ein sozial ausgewogenes und angemessenes Verhältnis und den Ausgleich der betroffenen Interessen an. Ich bin voll dafür, dass Luxussanierungen, die letztlich der Entmietung dienen sollen, nicht umgelegt werden dürfen. Es muss aber dennoch möglich bleiben, Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag durchzusetzen, denn sonst unterbleiben Investitionen.

WUte · 5. April 2019 um 07:59

Äpfel und Birnen. Eine Sanierung führt nur den vermieten Status Quo wieder herbei, wir reden hier aber über Modernisierung, das ist eine Verbesserung des vermieteten Zustands.

Kuki · 5. April 2019 um 08:12

Zitat „Schwäbische Wirtschaft“ (s.o.):

Die Deutsche Wohnen … steht in dem Ruf, die Instandhaltung der Gebäude so lange zu verzögern, bis sie komplett modernisiert werden müssen. Diese Kosten lassen sich dann auf die Mieter umwälzen.

So einfach kann Geldvermehrung sein. (Hervorhebung von mir)