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Laufzeitbegrenzung der Modernisierungsumlage

idee-zur-initiative
#1

Aufruf: Ich suche Mitstreiter*innen Expert*innen Prüfer*innen
Kontaktart: Kommentar unter Beitrag / persönliche Nachricht
Inhaltliche Diskussion erwünscht?: Ja
Eine Initiative von: Kuki
Bearbeitungsstatus: Idee
Redaktionsschluss: offen

Einleitung

Angeregt durch folgende Information aus dem Radio:

“In Norwegen werden die Baukosten für Straßen, Brücken und Tunnel durch Mauterhebung bezahlt. Jedes neue Bauprojekt führt zu mindestens einer neuen Mautstation. Sobald die Baukosten durch die Mauterhebung eingenommen sind, wird die Mautstation wieder abgebaut”

und frustriert durch die Tatsache, dass ich als jahrzehntelanger Mieter von Mietwohnungen immer nur zum Zusehen verdammt bin wie Mieten allerorts, vor allem aber in Großstädten, in immer höhere Sphären getrieben werden,
habe ich mir eine Frage in mein Bewußtsein zurückgeholt, die mir schon so lange auf der Seele brennt wie ich das erste Mal in den “Genuss” einer Wohnungsmodernisierung und der damit verbundenen Modernisierungsumlage gekommen bin:

Warum muß ich als Mieter eine Modernisierungsumlage auch dann weiter zahlen, wenn die für die Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten abgetragen bzw. beglichen sind?
Wo liegt da der Sinn, außer demjenigen, dass dadurch Mieten explodieren und die Rendite für Vermieter steigt?

Problembeschreibung

Die Modernisierungsumlage wurde 1974 mit dem damaligen Miethöhegesetz eingeführt. Sie sollte den Eigentümern Anreize geben, ihren Wohnungsbestand zu verbessern. Damals hatten in der Bundesrepublik noch etwa elf Millionen Wohnungen keine Sammelheizung und drei Millionen kein Bad. Und die Zinsen waren hoch.
Im Jahr 2001 wurde die Umlage ins Bürgerliche Gesetzbuch (§ 559) aufgenommen. Vor allem in den neuen Bundesländern bestehe noch ein hoher Investitions- und Modernisierungsbedarf, hieß es damals zur Begründung - ein Anreiz für Eigentümer sei weiterhin erforderlich.

Diese Regelung ist nicht mehr zeitgemäß. In den Großstädten explodieren die Mieten; Menschen mit ganz normalen Einkommen befürchten, sich künftig das Leben dort nicht mehr leisten zu können.

Zwar gibt es politische Ansätze die Modernisierungsumlage auf acht Prozent zu senken. Das erscheint mir aber nur wie ein Tropfen auf den heissen Stein. Weiter explodierende Mieten werden so nicht verhindert.

Forderungen

Es gilt das Prinzip der “zeitlich unbegrenzten” Modernisierungsumlage in Frage zu stellen und umzustellen auf eine zeitlich begrenzte Modernisierungsumlage, die solange auf Mieter umgelegt werden darf bis die für die Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten abgetragen bzw. beglichen sind. Bei den derzeit 11% der für eine Wohnung aufgewendeten Kosten wären das ca. 9 Jahre. Danach würde die Miethöhe um den entsprechenden Betrag wieder sinken. Diese Miethöhenrückführung würde sich auch in den
Mietenspiegeln auswirken. Ein exponentielles Wachstum würde gestoppt.

Ein Anreiz für Vermieter, in Modernisierung zu investieren bliebe dennoch erhalten. Denn es werden ja mit der Modernisierung bleibende substanzielle Werte geschaffen, d. h. der Wert der Immobilie erhöht sich duch eine Modernisierung entsprechend. Zudem sind Modernisierungsmaßnahmen steuerlich anrechenbar (siehe Quelle unten).
Die Möglichkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bliebe weiterhin möglich.

Quellen

Mein eigenes Erleben als Mieter

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

https://www.promietrecht.de/Umfragen/Modernisierung-zahlt-der-Mieter-Modernisierungsumlage-sinnvoll-E2202.htm

Mein Wunschzettel

Ich wünsche mir ein anregendes friedvolles Markttreiben.
Glühwein und Plätzchen gibt’s gratis. :wink:

:star2: :wine_glass: :doughnut: :cookie: :christmas_tree:

Grundwerte zum Thema Mieten
#2

Den grundsätzlichen Gedanken finde ich gut. Ich habe noch nie vorher darüber nachgedacht, dass die Modernisierung ja auch irgendwann abgezahlt sein wird. :woman_facepalming:
Dass die Miete um den gleichen Betrag wieder zu senken ist, nach erfolgter Abzahlung, halte ich für nicht machbar. Denn wie du selbst angemerkt hast, ist durch die Modernisierung der Wert der Immobilie gestiegen. Vielleicht müsste da eine irgendwie geartete Regelung zusätzlich her. Sowas wie, dass wenn die Umlage wegfällt und der Mietpreis dann unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen würde , diese nur bis Max zu deren Höhe angehoben werden darf. Wenn nach dem Wegfall der Umlage die Miete trotzdem noch höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf nicht erhöht werden.

#3

Wenn ich als Mieter den Wert der von mir genutzten Wohnung erhöht habe , darf der Vermieter mir diese Wertsteigerung nicht durch Mietsteigerung berechnen . Das wäre m.M.n. dadurch gegeben , dass ich meinen Teil an der Modernisierung bereits bezahlt habe .

#4

Stimmt. Das habe ich nicht bedacht. Ich habe mal nachgeschaut und gefunden, dass meine Idee sowieso schon existiert:

Quelle: wikipedia

Es ist also bereits durch die Vergleichsmiete begrenzt. Demnach ist mein Vorschlag total überflüssig.

Ich finde also abschließend die Idee der zeitlichen Begrenzung super.

#5

Wie immer bin ich ka Experte. Kann es sein das der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auch steuerlich absetzen kann?

#6

Ich war letztens auf einen Hearing in meiner Stadt, da ging es um Gestaltungsmöglichkeiten im kommunalen Wohnungsbau. Unter anderen wurde da der Mietpreisspiegel vorgestellt. Wollte noch etwas zum Hearing schreiben, hier aber schon mal vorab zum Mietpreisspiegel:

a) Nicht jede Stadt hat einen Mietpreisspiegel erstellt, je kleiner der Ort desto unwahrscheinlicher (bei 100.000 Einwohner-Städten etwa die Hälfte).

b) Wie bei der Vergleichsmiete auch, wird der günstige Wohnraum meist nicht mitaufgenommen, da er entweder gefördert ist oder dessen Mietverträge mehr als 4 Jahre alt sind.

c) Das heißt der Wert ist immer höher, als er in Wirklichkeit ist. Es ist also kein richtiger Vergleichswert…

d) Der Mietpreisspiegel ist in Städten mit viel Altbestand nicht sinnvoll. Man muss sich also die Struktur der Wohnungen anschauen… Deswegen kann der Verweis darauf auch schnell nach hinten losgehen…

#7

ja, kann die Vermieter*in. Dafür muß dann aber natürlich die höhere Miete auch wieder versteuert werden. Und wenn die Kosten “abgeschrieben” sind, dann bleibt es bei der höheren Einkommensversteuerung aus Miete. Nur dauert die Abschreibung oft viel länger an, als die Mieterhöhung braucht, um die Kosten einzuspielen, denn Substanzverbesserungen werden meist wie nachträgiche Anschaffungsosten behandelt und auf mind 20 Jahre steuerlich umgelegt.

Die Erhöhung hat ja auch nur rechnerisch mit den Kosten zu tun, sonst wäre es ja eine Verbesserung , die der Mieter*nquasi abkauft. Geschuldet ist die höhere Miete für die dauerhafte Verbesserung, nicht als Kostenausgleich.

#8

Aber der Gedanke war als Analyse dennoch richtig. Das ist vermutlich ein Begleitgedanke, dass die Miete höher sein darf, weil der Wert der Wohnung höher ist.

Wenn wir neu in eine Wohnung ziehen, dann wirkt der Gedanke ja auch. Auf beiden Seiten. Der Vorschlag hier unterscheidet nun, dass der Gedanke bei bereits dort Wohnenden nicht gelten soll. Damit hätten wir zwei Gedankenwege gleichzeitig. Ich nehme an, dass das rechtlich auch nicht machbar ist, dass man beide Gedanken nicht gleichzeitig juristisch bedienen kann. Ich lese das ein wenig aus den Zeilen von @WUte raus.

Der Gedanke, dass wir für wertvolleres oder wertvoller erscheinendes mehr Geld ausgeben, ist ein dominanter Gedanke iin unserer Gesellschaft. Auch auf Dauer gezahlte Mehrzahlungen.

Ich glaub, ich konnte nicht ganz rüber bringen, was ich rüber bringen wollte. Ich finde die Initiative sehr gut, glaube nur leider nicht, dass sie gesellschaftlich und juristisch umsetzbar ist.

#9

Warum sollte es nicht umsetzbar sein ? Kannst Du das ein bisschen begründen ?
Ich kann mir das sogar recht gut vorstellen , denn aktuelle Politiker/innen haben ja bereits erkannt , dass sie den exorbitanten Mietsteigerungen Einhalt gebieten muss , da sonst gewachsene urbane Strukturen unwiederbringlich zerstört werden . Und schon heutige Gesetzgebung (zwar unzureichend) gehen bereits in diese Richtung ; z.B. Mietspiegel/Vergleichsmieten , Mietpreisbremse , Begrenzung der Mietsteigerung aus Modernisierungskosten von 11 auf 8 % .
Da man jedoch die privaten Investitionen nicht abwürgen will und darf , ist es sogar naheliegend , das “Problem” in die Zukunft zu verschieben ; ist doch beliebtes Mittel der Politik . Der Staat oder die Kommunen werden das Problem des fehlenden bezahlbaren Wohnraums in absehbarer Zeit nicht lösen können und Luxussanierungen bergen sehr viel sozialen und damit politischen Sprengstoff . Ich bin davon überzeugt , dass nur ein Bündel von Maßnahmen helfen kann , wie weitere Steuervergünstigungen , Verschärfung der Mietpreisbremse und eben eine zeitliche und/oder nominelle Begrenzung der Modernisierungsumlage .

#10

Zeit mich mal eurer Beiträge (Danke dafür) anzunehmen.

Was ich im Wesentlichen herauslese ist, dass sich daran aufgehangen wird, ob es sich bei der sogenannten Modernisierungsumlage um eine Umlage im Sinne des Wortes - Kosten werden auf die Mieter umgelegt/verteilt - oder um einen Wertverbesserungszuschlag handeln soll. Praktiziert wird das Letztere. Ist auch klar, warum. Weil die Lobbyisten der Immobilienwirtschaft sich durchgesetzt haben werden. Es stellt die nachvollziehbare Interpretation aus Vermietersicht dar. Komisch finde ich nur, dass im Gesetz das Ganze als “Umlage” bezeichnet wird. Juristisches Wischiwaschi?

Wenn ich mich aus meinem eigenen Erleben recht erinnere, hieß es früher tatsächlich mal “Wohnwertverbesserungszuschlag”; fakt ist aber, dass es so nicht im Gesetz steht, auch nicht im 2001 außer Kraft gesetzten Miethöhegesetz (§ 3). Es wird als Umlage bezeichnet. Eine Umlage hat dann zu enden, wenn die Kosten umgelegt sind. Punkt.

Nun ich bin zum Glück kein Jurist. Deshalb meine ich, dass mich die Diskussion über die Bedeutung von Begrifflichkeiten nicht weiterbringt. Ich möchte im Auge behalten, ob es möglich ist, ein Instrument zu finden, dass es ermöglicht, Mietsteigerungen im Rahmen zu halten, nichts anderes. Und wenn es ein Instrument gibt, dass dies nicht tut, sondern dazu führt, dass immer öfter Wohnungen luxusmodernisiert worden sind und werden - weil man ja beträchtliche Mietsteigerungen daduch erzielen kann, dann läuft da einfach etwas falsch.

Sicher gibt es viele Stellhebel. Einen habe ich mir herausgegriffen und im Sinne des Wortes “Umlage” gedeutet. Leider kann ich keinen Feldversuch starten, um zu schauen, was passiert, wenn Modernisierungsumlagen zeitlich begrenzt bleiben. Wird dann garnicht mehr modernisiert? Oder eher das Gegenteil? Oder wird das Ganze dann endlich mal “maßvoll” sein im Sinne beider Beteiligten (Mieter und Vermieter)?

Wie so oft findet hier der gute Wille, an so mancher Verbesserung unserer gesellschaftlichen Mißstände (aus Vermietersicht gibt es die sicher nicht) mitzuwirken, ein jähes Ende. Ich müßte Jurist, Betriebswirt, Volkswirtschaftler usw. in Einem sein, oder über eine Anzahl dieser Köpfe verfügen (am besten gleich doppelt, denn Ausgewogenheit findet sich eher selten), um tatsächlich zu einer möglichen halbwegs sicher vertretbaren Lösung zu kommen. Tue ich aber nicht.

Und deshalb steht ja auch “Idee zur Initiative” hinter dem Thema. Mehr ist es nicht. Und mehr wird es auch nicht (ich bin mir da ziemlich sicher).

#11

Ich finde das ja gut, nur glaube ich, dass das in der Praxis dann anders umgesetzt ist.

(@raba, was jetzt folgt ist ein Anschluss an meine vorigen Gedanken, was diese vielleicht verständlicher macht.)
So wie der Vorschlag jetzt ist, würden Vermieter*innen die Wohnung nicht mehr sanieren, solange da jemand drin wohnt, wer dann nach der Abzahlungszeit wieder auf die vorige Miete zurückfällt. Denn mit einer neuen Person zur Miete, kann man die Miete gleich erhöhen mit der Begründung, dass das jetzt eine noch tollere Wohnung sei. Und die neue Person zahlt das bereitwillig, weil sie denkt, ja, das ist ne tolle Wohnung mit dem ganzen Kram und da muss man halt was für zahlen.

:thinking: Also ja, ich habe gerade das Gefühl, dass die Vermietenden dann eher gar nicht sanieren, wenn sie langfristig keinen Gewinn zu erwarten haben. Und da wollen wir hier ja eigentlich hin, oder? Dass Wohnungen verbessert werden, die Vermietenden aber keinen Reibach damit machen. Dann wird das für die Vermietenden aber nur zu einem ungewollten Verwaltungsakt, den sie aus Menschenfreundlichkeit machen. Da reduziert sich die Zahl der Leute, die das noch machen wollen, drastisch. Es gibt halt keinen Anreiz mehr, Wohnungen und Häuser zu sanieren.

:thinking: Es sei denn, man schafft irgendeinen anderen Anreiz dazu. Da bin ich jetzt aber blank. Wie könnte der aussehen? Steuervergünstigungen?

Oh! Ja! Jetzt! Wenn wir eine Emissionssteuer oder Ressourcenverschwendungssteuer einführen würden, dann wäre der Anreiz da, diese Steuer zu verringern, indem die Häuser gedämmt werden z.B. Andererseits werden Ausgaben der Vermietenden eh auf die Mietenden umgelegt. Das ist also für die Vermietenden gar kein Anreiz, weils denen Wurscht ist.

Mein letzter Versuch: Der Anreiz wäre ein Zertifikat. Ein symbolischer Akt, mit dem sich die Vermietenden schmücken können. Ein “Grünes Haus-Label” oder so.

Aber jetzt bin ich mit meinem Latein am Ende.

#12

Wie kommst Du denn zu dieser Annahme?

Sie erhalten schließlich am Ende der “Laufzeit” eine durch ihre Mieter finanzierte modernisierte Wohnung. Zudem konnten sie die Kosten der Modernisierung noch steuerlich geltend machen. Und außerdem steht es ihnen frei, bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Mietspiegel die Miete zu erhöhen.

Noch nicht Anreiz genug? Dann lassen wir alles beim alten und legen am besten noch was drauf.

#13

Jetzt bitte nicht sarkastisch werden, wenn ich mich heir bemühe konstruktiv zu sein.

Hm, ja durchaus könnte ich mir vorstellen, dass das Anreiz genug ist. Aber wie ich oben schrieb, könnte es auch als lästiger Verwaltungsakt angesehen werden, zu dieser modernisierten Wohnung zu kommen. Denn wozu brauchen Besitzende eine modernisierte Wohnung, in der sie sowieso selbst nicht wohnen, weil sie ihre 2-3 Luxushäuser auf der Welt verteilt haben. Aber ja, die nicht ganz so Besitzenden, die vor allem selbst dort wohnen, wo sie an andere vermieten, die hätten damit wohl einen ausreichenden Anreiz. Das stimmt.

Ich kenne micht nicht so aus, wie hoch die Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Mieten sein kann. Geht sie über die Inflationsrate hinaus? Die Erhöhungen haben doch jetzt schon Grenzen (wenn auch noch zu hoch angesetzt).

#14

Und wenn man Maßnahmen unterteilt in:

A: Maßnahmen zur Werterhaltung, welche nicht umgelegt oder durch Mieterhöhung aufgefangen werden dürfen.

B: Maßnahmen die rein modernisierende Eigenschaften haben, z.B. schönes neues Bad. Aber zur Werterhaltung nicht Notwendig und daher vorher mit dem Mieter anzusprechen. Auch welche Kosten auf den Mieter zukommen. Wo die Zustimmung durch den Mieter notwendig ist. Der Mieter aber auch nicht pauschal nein sagen darf, wenn der Zustand des z.B. Bades Maßnahmen erfordert

Müsste halt alles, von Kompetenten Personen genauer ausgearbeitet werden

Müste dann natürlich noch weiter ausgearbeitet werden.

#15

Diese Unterteilung gibt es schon:
Instandhaltungskosten, also Kosten, die den Ist-Zustand des Hauses erhalten, sind keine Modernisierungskosten und dürfen auch bei der Modernisierung nicht angerechnet werden.
Deswegen heißt die Umlage (die keine Umlage ist) ja auch Modernisierungsumlage und nicht Modernisierungs- und Instandhaltungsumlage. :wink:

#16

Weshalb sollte das nicht machbar sein? Die Einzigen, die etwas dagegen haben dürften, wären die Vermieter. Allen voran die großen Gesellschaften.
Vielmehr stellt sich mir die Frage, wenn ich diese Wertsteigerung bezahlt habe, was passiert, wenn ich nach 9 Jahren ausziehe? Gilt dann, ich habe zum Mietbeginn den Mietzins akzeptiert? Oder bekomme ich eine Entschädigung? Wenn nicht, muss für den Nachmieter der Mietzins auf jeden Fall wieder auf das Vormodernisierungsniveau gesenkt werden. Akzeptabel wäre ja noch eine Inflationsbereinigte Erhöhung.
Auch muss über den Begriff Wertsteigerung noch gesprochen werden. Eine Wohnung mit Außentoilette, die eine Innentoilette bekommt erhöht den Wohnkomfort absolut. Aber wenn die Keramikschüssel durch eine goldene ersetzt wird, dann mag das zwar eine Wertsteigerung sein, allerdings keine, die den Wohnkomfort auch nur um einen Deut verbessert. Die wäre, meines Erachtens nach nicht anzusetzen.
Wenn ich in einer Wohnung mit Doppelverglasung wohne und 2 Jahre später wird daneben eine Autobahn gebaut, so dass eine 3-fach Verglasung nötig wird, dann habe ich als Mieter bestenfalls das Vorniveau erreicht, aber doch keine Steigerung meines Wohnkomforts. Wer ist dann für die Kosten verantwortlich? Der Mieter? Der Vermieter? Die Kommune? Der Bund?
Kurz: Es geht nicht um die Wertsteigerung der Immobilie, sondern um die Steigerung des Wohnkomforts. Alle Maßnahmen, die keine signifikante Verbesserung für den Mieter bringen, können nicht angerechnet werden. Da darf, egal ob goldene Schüssel oder nicht, nur ein noch zu bestimmender Höchstmietzins berechnet werden.
Der absolute Hammer wäre natürlich, wenn Grunderwerbskosten ebenfalls nur bis zu einen noch zu bestimmenden Höchstsatz berechnet werden dürfen. Dann kann eben nicht mehr mit den Grundstückspreisen spekuliert werden. Egal, ob das Bauland in München knapp ist oder nicht…

#17

Gut gefragt!
Wenn ich nach 9 Jahren ausziehe, komme ich dummerweise nicht selbst in den Genuss der Miethöhenrückführung auf voriges Niveau, dafür dann mein Nachmieter. Entschädigung? Nein, warum auch? Es ist ja immernoch ein Nutzungsentgelt, das gezahlt wird und so soll es auch bleiben. Außerdem soll ja der Vermieter nicht geschröpft werden. Aber der Mieter eben auch nicht auf Dauer.

Sehe ich auch so.

Nun, eine Wertsteigerung (seines Hauses) ist es ja nur für den Vermieter; für den Mieter ist es eine Verbesserung des Wohnkomforts, genannt auch Wohnwertverbesserung.

Ganz genau. Ich denke auch für die Kosten einer Modernisierung sollten nur “Standard-Kosten” angesetzt werden dürfen, und nicht “Luxus-Kosten”.

Dafür sollte es dann Zuschüsse geben. Diese müssen sowieso von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Das hab ich jetzt nicht so ganz verstanden …

#18

was genau hast Du nicht verstanden?
Meine Gedankengang war folgender:

  1. Die Erwerbskosten für einen qm Bauland sind, je nach Region unterschiedlich.
  2. Wenn Ackerland zu Bauerwartungsland und von da zu Bauland deklariert wird, steigen die qm Preise (je nach Region) noch einmal exorbitant an.
  3. Gerade in Ballungsräumen muss man nur ein wenig warten, schon steigen da die Grundstückspreise und man kann reich werden, ohne etwas dafür geleistet zu haben.

Bei 1. wirkt das Prinzip von Angebot ind Nachfrage. Bei allen ist aber gleich, der Spekulation werden Tür und Tor geöffnet.
Natürlich kann man jeden Preis verlangen, wenn jemand bereit ist, den auch zu zahlen. Wenn ich als Gesetzgeber aber sage, was du zahlst, ist mir egal, steuerlich absetzen kannst du aber höchtens Betrag X, als Grundstückswert ebenfalls nur diesen Betrag ansetzen und falls du das Grundstück irgendwie kommerziell vermarkten willst (also drauf bauen und vermieten), dann darf zur Berechnung des Mietzinses ebenfalls nur dieser Höchstsatz verwendet werden.
Ich denke, das könnte die leidigen Spekulationen vielleicht nicht verhindern aber hoffentlich etwas eindämmen.
Oder aber… um der Schwarzgeldzahlung entgegenzuwirken, der volle Kaufpreis ist zwar steuerlich ansetzbar (über Betrag X jedoch nur zu 80% oder so), aber der Verkäufer wird für alles über den Betrag X hinausgehende mit einem Steuersatz von 95% belegt, so dass er nicht wirklich viel davon hat. Und da der Käufer ja gern seine Kosten absetzen will, bleiben überhöhte Preise wahrscheinlich nicht im Dunkeln…
Über kurz oder lang würden sich die Preise auf diesem Niveau einpendeln…
Für Betrag X gilt, er ist für alle Regionen einheitlich.

#19

Okay, ich verstehe Deinen Gedankengang.

Das ist und wäre auf jeden Fall ein ganz eigenes wichtiges Thema: Boden, Bodenspekulatius und wie umgehen damit (eindämmen).
Ist aber hier erstmal offtopic.

#20

Gerade gehört und für Interessierte zum Nachhören

“München, Düsseldorf, Berlin: In manchen Großstädten können sich inzwischen auch Menschen mit mittlerem Einkommen keine Wohnung mehr leisten. Die Politik hat zwar in den vergangenen Monaten auf das Problem reagiert, die Mietpreisbremse verschärft, die Modernisierungsumlage gesenkt. Doch reicht das aus? Gebietet ein Grundrecht auf Wohnen – in manchen Landesverfassungen verankert – nicht radikalere Maßnahmen? Zum Beispiel Enteignungen?”

Zum Thema “Enteignen” (find ich super!) noch dieser Link:

Und dazu auch dieser Artikel. Mir wird gerade bewußt, wie wenig man mitbekommt. Umso besser, wenn man vernetzt ist.